十年前，一套70余平方米的房子能做几房？如果在一个楼龄十年左右的小区稍作走访便可以得到答案：当时，70余平方米的房子主流户型是小两房，大两房的普遍面积需要在80平方米以上；而110平方米的主流户型是大三房，少数可以呈现四房的格局。而在当下的产品力竞争之中，空间利用的潜力正在被充分挖掘——不到70平方米的三房，80多平方米的四房空间已成标配。市场竞争下，户型的极致性价比正在成为创新的重点。

日前，住建部、国家发改委印发《城乡建设领域碳达峰实施方案》(下称《方案》)。在住宅建设方面，《方案》要求，提升住宅品质，积极发展中小户型普通住宅。依据当地气候条件，合理确定住宅朝向、窗墙比和体形系数，降低住宅能耗。合理布局居住生活空间，鼓励大开间、小进深，充分利用日照和自然通风等。

其实，当下的房地产市场早已有了共识：好的房子不仅是拼地段，也要拼产品，“产品力”成为衡量房地产企业及项目竞争力的重要标准。那么，究竟什么才是产品力呢？多年一线项目操盘经验的中原地产项目部总经理黄韬告诉记者，产品力是一个综合概念，根据其项目的客户画像，从户型、实用率、公共区域等各方面满足客户需求的能力。

其中，针对刚需及刚改群体的户型创新近年成为开发商重点发力点。黄韬表示，这背后折射出的是置业需求的重要变化。一方面，伴随着市场的成熟，对置业者而言房子早已不仅仅是住的地方，更代表着生活品质，越来越多置业者对于房间的多功能与尺度感有了要求；而另一方面，伴随着二孩与三孩的到来，一套房子的居住人口变多，于是产生了对空间独立性与功能均衡的需求。

“简单来说，从前的买家买90m2，有三间房就行，但现在的买家同样买90m2的房子，要求有4个空间、能实现功能的变化，最好是全南向的。”黄韬将置业者的变化总结为对于极致性价比的追求。而体现在户型创新上，则是把对空间的利用发挥到极致以满足多空间需求，同时将大面宽、全南向等此前高端住宅才配备的要素引入到了刚需及刚改户型之中来。

日前，中海江泰里开放样板间，76m2三房两厅两卫户型惊艳市场，被称为打造出了超过110平方米的空间感；而建筑面积110m2的单位呢？以日前夺得110m2~140m2面积段上半年销售冠军的珠江花城为例（数据来源：克而瑞），其110m2户型被打造成4+1单位，通过空间改造可实现五房的功能。

在空间功能的设置上同样发生了重大变化，例如当下热度极高的LDKG一体化空间设计。所谓“LDKG”，是指将客（Livingroom）、餐(Diningroom)、厨(Kitchen)、阳台(Gardenbalcony)四大公区融为一体的设计，这种设计过往多数在精品住宅中出现，强调公共区域的社交属性与多变性的设计方式已经在刚需及刚改产品中越来越常见，广钢板块的中海保利朗阅、万博板块的越秀和樾府等项目中，都可以见到这种设计的身影。

总体来说，这一方向是通过最大限度地移除非承重墙、利用飘窗面积等手段，将实用率提升到极致，从而实现总价可控前提下对居住空间需求的满足。

“我这次买房一定要买朝南的！”准备置换房产的吴小姐所提出的第一个要求就是“朝向”，许多住过北向单位的购房者对此都心领神会：冬天客厅阳台推拉门不敢打开，否则便是北风呼呼，而夏日的凉风却不肯进来，如果是在潮湿的春夏，衣服仿佛一直晾不干……然而，在过往的产品设计中，南向户型往往都是大面积、高总价单位的专属。

而当下，开发商们“较真”户型的趋势，终于来到了朝向这一维度。南沙岭南珠实开建·公园海全南向、增城华润置地·公园上城全南向、番禺保利领秀海全南向……一批刚刚入市或即将面市的全新项目，不约而同地都打出了全南向的亮点。

注意，这里所说的全南向，不是此前被大多数人熟悉的某一个户型“多开间朝南”的概念，而是在一个项目当中，通过楼栋排布、扭转等方式，实现“户户朝南”这一目标，引风入室。

大面宽同样是户型设计中日渐主流的元素。此前，大面宽是景观住宅的专属元素，但现在越来越多产品正以其作为宣传亮点，也成为刚需和改善产品的“标配”之一。所谓面宽指的是房子东西墙之间的宽度，是和“进深”相对应的。作为房子南北向的采光面的衡量标准，开发商在面宽上所着重打造的产品理念是通过“加大面宽，实现更好的采光和通风”。与此同时，面宽变大后进深变短，让整体视野更好，更符合如今的住宅需求。

“我们的样板间有两个同样面积同样设计的产品，都是87平方米的3+1户型，但一个是传统的大进深竖厅，一个是大面宽的横厅设计，受欢迎程度有着明显不同。”天河区某一手项目现场置业顾问告诉记者，大面宽设计自带的大气阔绰感影响着置业者们的选择。

虽然开发商在户型上的创新将实用率与尺度感发挥到了极致，那是否意味着这样的户型就是完美的呢？“没有完美的户型，只有适配的人群。”尚品宅配设计研究院院长冯锦民表示。以空间的极致利用为例，这类户型需要依赖于开放式的设计以及多功能家具的使用才能实现，年轻人往往喜欢，但一旦有了孩子老人同住时便面临置换的问题。

“大面宽设计引入紧凑户型时也面临着类似的问题。”冯锦民告诉记者，当面积一定时，大面宽就意味着让渡一部分进深，而进深过浅则会给安装柜子等收纳空间带来限制。“户型设计从根本上不能突破面积的制约，亮点有时候也伴随着短板。”

此外，冯锦民还特别提醒在看房的过程中，不要被样板间设计“魅惑”。他指出，样板间家具均为定制，许多都是缩小版本并不实用。“在看样板间的时候，要有意识地跳开样板间的设计不被其影响，回归到房间本身的面积与格局上，来思考其是否能真正实用。”

产品的不断进阶对于一手房置业者来说，当然是一件好事，但伴随着户型迭代，对于二手房市场也会带来一定的扰动。对此，合富研究院高级分析师梁燕明表示，与现在的产品相比，哪怕是只有几年楼龄的次新楼，在户型上都显得有点落后了。

不过，梁燕明也指出，不同于高端需求有景观、物业服务等差异性竞争，当前在主城区刚需和刚改市场上，竞争主要集中在户型的极致性价比之上，同质化明显，这也给二手房市场上大三房等产品带来了一定的错位竞争优势。